Le financement des opérations patrimoniales

Pourtant, il existe des contournements possibles, mais qui ne sont pas sans conséquence sur sa stratégie et son organisation patrimoniale.

Le recours à la SCI est une de ces solutions. Par contre, le capital ne peut être détenu par un seul associé. C'est donc un instrument où l'association doit être réfléchie pour durer. De plus, les biens acquis dans le cadre de la SCI ne peuvent être donnés en garantie pour des achats d'autres biens par les associés à titre personnel. En revanche, elle permet le démembrement et donc une préparation de transmission. Et les cessions de biens, dès lors que le produit de cession est conservé au sein de la SCI, ne souffre pas de la fiscalité attachée aux plus-values.

La vente avec option future de rachat (vente à réméré) est une autre solution qui permet de dégager de la trésorerie immédiatement pour réaliser une autre transaction, sachant que le contrat prévoit une clause avec des conditions préétablies de racheter le dit bien à un prix convenu. Mais attention à sécuriser l'indemnité d'occupation et l'option de rachat, qui se fait dans les faits généralement entre 6 mois et 3 ans, car l'option tomberait immédiatement et intégralement.

Dans le cas du viager, on peut aussi dégager de la trésorerie pour réaliser une autre opération. Les contraintes tiennent à l'âge du vendeur et la stratégie dépend du patrimoine détenu au moment de la cession viagère. Mais trop souvent cantonné à des situations de personnes seules en peine avec des revenus modestes, ça peut être aussi une façon de faire tourner son portefeuille de biens pour transmettre des biens plus facilement exploitables ou cessibles au décès du cédant. Et, cette fois-ci pour l'acheteur, ce peut être une stratégie de constitution d'immeubles à moindre coût.

Et pour les investisseurs multi-propriétaires multi-endettés, le recours à un regroupement de crédits est étudiable. Certes le surcoût en intérêts ou en charge totale peut ne pas être la conséquence la plus agréable, mais entre cela ou manquer une belle affaire, il conviendra de choisir. Cependant, il faudra tenir compte, si des crédits sont en regard d'investissements défiscalisant, aux règles relatives au plan de financement initial, qui sera le seul retenu par l'administration fiscale pour le calcul des affectations en réduction ou déduction.

Enfin, des dispositions patrimoniales et juridiques peuvent être aménagées si tant est que cela ne pose pas de problèmes dans la famille ou la fratrie, et qu'il existe du patrimoine chez les ascendants. Ainsi un démembrement avec usufruit temporaire permettra d'affecter des revenus au bénéficiaire sur une durée définie, tout en réduisant sur la même période la fiscalité du nu-propriétaire. De même que des avances sur des successions sont tout aussi possibles, sans omettre bien évidemment les donations. Pour tous ces cas, il est indispensable de se faire accompagner par son notaire (celui de la famille idéalement, s'il a les compétences en fiscalité patrimoniale).